Recepta na niższe czynsze: uwolnić mieszkania zamrożone w patohotelach
Recepta na niższe czynsze: uwolnić mieszkania zamrożone w patohotelach
Czy naprawdę jesteśmy bezradni wobec patohoteli w kamienicach, czy po prostu nikt w ratuszu nie chce się za to zabrać? Najłatwiej powiedzieć, że to sprawa ustawy. Ale nim prezydent ją podpisze i zacznie działać, będzie rok 2028. Tymczasem kolejne piętra Śródmieścia i Starego Miasta zamieniają się w hotele bez recepcji, bez sąsiadów i, jak pisaliśmy, bez pełnego opodatkowania.
Należy przyjąć, że Urząd Miejski wybrał bezczynność. Dlaczego? Miasto ma w ręku prawo budowlane, podatki, plany miejscowe i własne głosy we wspólnotach. Poniżej pokazujemy, co może zrobić jutro rano, bez czekania na kogokolwiek.
Ustawa jest, ale nie zastąpi woli politycznej
Sejm uchwalił 8 października nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Jeśli utrzyma się w obecnym kształcie, wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać usług hotelarskich w budynku, powstanie centralny wykaz obiektów z numerami w ogłoszeniach, a kary sięgną 50 tys. zł. Gmina zyska prawo do stref zakazu. To dobre wiadomości, ale chwilowo pohamujmy swój entuzjazm.
Przede wszystkim, ustawa wciąż czeka na podpis Prezydenta RP. Dodatkowo, kompetencje stref i zakazów mają zacząć działać dopiero od 1 stycznia 2028 roku. To ponad rok, w którym kolejne kamienice zamienią się w hotele bez recepcji. Na sam koniec: strefę może wyznaczyć Rada Miejska wyłącznie na wniosek prezydenta miasta. Bez jego decyzji nic się nie zmieni, choćby wszyscy radni chcieli być “za”.
Po co to wszystko? Bo każde mieszkanie wyciągnięte z obiegu długoterminowego i oddane turystom to jedna mniej oferta najmu długoterminowego dla wrocławianina. Badanie, na które powoływaliśmy się w pierwszej części (Barron, Kung, Proserpio, 2018), wykazało, że podwojenie liczby ofert krótkoterminowych podnosi czynsze o ok. 1,8%, a ceny mieszkań o ok. 2,6%, w popularnych turystycznie rejonach jeszcze bardziej. Logiczna konsekwencja jest prosta: gdy lokale wracają na rynek najmu długoterminowego, podaż rośnie, a presja na czynsze słabnie. Najsilniej tam, gdzie zamrożenie mieszkań było największe, czyli w centrum.
Dlatego proponujemy program, który miasto może uruchomić jutro, na podstawie przepisów obowiązujących dziś. Składa się z pięciu elementów.
I Egzekwujmy prawo budowlane
Apartament wynajmowany na doby nie jest mieszkaniem. Zamiana mieszkania w pokoje dla gości to zmiana sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Orzecznictwo przyjmuje, że już dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej jest taką zmianą. Trzeba ją zgłosić przed dokonaniem, a zgłoszenie złożone po fakcie nie ma skutków prawnych. Do zgłoszenia dołącza się zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym, które wydaje prezydent miasta. Tam, gdzie plan nie dopuszcza usług hotelarskich, urząd nie ma obowiązku go wydać, a organ architektoniczny wnosi sprzeciw.
Samowola nie jest bezkarna. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie z urzędu, wstrzymać użytkowanie i nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania, a za samowolną zmianę grozi grzywna. Pytamy więc o rzecz podstawową: w ilu sprawach wrocławski PINB wszczął postępowanie z urzędu, a w ilu dopiero na skargę sąsiadów? Jeśli odpowiedź brzmi „prawie w żadnej”, to miasto zrezygnowało z własnych uprawnień.
Postulujemy powołanie zarządzeniem Prezydenta zespołu interwencyjnego: architektura, podatki, odpady, turystyka i Straż Miejska, we współpracy z PINB, strażą pożarną i sanepidem. Jedna lista adresów, jeden rejestr zdarzeń, gotowe pakiety wniosków do inspektoratu. Kraków ma taką grupę zadaniową od 2019 roku.
II Podatek, który odpowiada rzeczywistości
W pierwszej części domagaliśmy się wyższych stawek dla najmu krótkoterminowego. Miasto ma tu narzędzie, którego prawie nie widać w debacie. W 2026 roku maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy dla budynków mieszkalnych i 35,53 zł dla części zajętych na działalność gospodarczą. Dla mieszkania 40 m² to ok. 50 zł rocznie wobec ok. 1 421 zł.
Według opisu w prasie podatkowej Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 21 października 2024 roku (III FPS 2/24) uznał, że powtarzalny najem na doby, zbliżony do usług hotelarskich, jest użyciem gospodarczym. Właściciel apartamentu płaci więc stawkę hotelową, a nie mieszkalną. Pytanie brzmi, czy Wrocław to egzekwuje.
Zróbmy to, co robią miasta, które chcą wiedzieć: zestawmy listę adresów z ofert z deklaracjami podatkowymi, wezwijmy do korekty, a w razie oporu wydajmy decyzje za okres przedawnienia, zasadniczo pięć lat wstecz. Co prawda fgmina nie ustali osobnej stawki tylko dla Airbnb, bo stawka dla działalności jest jedna dla wszystkich przedsiębiorców. Dlatego nie żądamy podwyżki „na ślepo”, lecz egzekwowania tego, co już należne.
III Otwarte dane, rejestr patolhoteli i egzekucja opłat za śmieci
Debata „oparta na danych”, o której pisaliśmy, wymaga danych. Wrocław nie ma publicznej mapy nasycenia najmem na doby. Kraków ma: od 2021 roku działa tam aplikacja eKON, a w rejestrze było na początku sierpnia 2026 roku 3 531 obiektów i ok. 47 466 miejsc noclegowych. Na tej bazie miasto sprawdza podatki i deklaracje odpadowe, a akta przekazuje Policji, Inspekcji Handlowej i urzędom skarbowym.
Chcemy tego samego: ewidencji prowadzonej przez prezydenta miasta, pism wzywających gospodarzy do wpisu, publicznej mapy dzielnic i weryfikacji deklaracji śmieciowych tam, gdzie liczba gości może się nijak mieć do liczby zadeklarowanych osób. Miasto powinno też przygotować systemy na unijne rozporządzenie o najmie krótkoterminowym, które ma zmusić platformy do przekazywania danych organom. Wrocław musi być gotowy na dzień, gdy dane zaczną płynąć.
IV Audyt planowania i strefa wolna od patohoteli
Plan miejscowy rozstrzyga o tym, czy sprzeciw wobec zgłoszenia będzie miał podstawę. Dlatego pierwszym zadaniem jest audyt wszystkich obowiązujących planów: gdzie dopuszczają usługi hotelarskie lub zamieszkanie zbiorowe w zabudowie mieszkaniowej? Gdzie nadal brakuje jakichkolwiek planów - a ta sytuacja dotyczy znacznej części właśnie Śródmieścia? Tam urząd ma związane ręce i tam trzeba wziąć się do roboty w pierwszej kolejności. W nowych planach takie wyłączenie powinno być standardem. Trzeba pamiętać, że zmiana planu działa tylko na przyszłość i nie ruszy działalności prowadzonej legalnie.
Równolegle potrzebny jest projekt uchwały o strefie, o której pisaliśmy: gotowy, skonsultowany z mieszkańcami i oparty na mapie rzeczywistej presji, tak aby w dniu wejścia ustawy w życie prezydent mógł złożyć wniosek, a Rada podjąć uchwałę. O Berlinie i Barcelonie pisaliśmy, że licencje i granice są możliwe. We Wrocławiu strefy będą podważane, bo ograniczają prawo własności i swobodę działalności, więc trzeba je uzasadnić i wyważyć. Strefa ma objąć rejony z udokumentowanym wyludnianiem, a nie całe miasto.
V Udziały gminy we wspólnotach to narzędzie dostępne od ręki
Ustawa da wspólnotom prawo zakazu, a gmina jest współwłaścicielem wielu kamienic z lokalami komunalnymi. Jeśli miasto ma głosy we wspólnocie, powinno głosować za zakazem najmu na doby. Powinno również wyjść z inicjatywą podjęcia takich uchwał. To najszybsza droga do zmiany w budynku, bo nie wymaga zgody ani Rady, ani Senatu. Miasto powinno też przygotować dla wspólnot wzory uchwał, bezpłatne porady prawne i punkt konsultacyjny. Przedsiębiorcy objęci zakazem mają według ustawy sześć miesięcy na zakończenie działalności od uchwały wspólnoty.
Siódemka dla uwolnienia mieszkań zajętych patohotelami
- W ciągu 30 dni zarządzenie powołujące zespół interwencyjny.
- Do końca marca 2027 roku audyt planów miejscowych i publiczny raport o terenach, gdzie plan dopuszcza usługi hotelarskie.
- Kontrola podatkową i odpadową adresów z najmem na doby oraz kwartalne raporty: ile kontroli, ile decyzji, skutki prowadzonych działań.
- W budżecie na 2027 rok dodatkowe etaty w PINB i narzędzie do monitoringu ofert.
- Własna ewidencja i publiczna mapa nasycenia najmem krótkoterminowym osiedli.
- Projekt uchwały o strefie gotowy do dnia wejścia ustawy w życie.
- Inicjowanie przez gminę we wspólnotach, w których mamy udział podejmowania uchwał oraz głosowanie za zakazem najmu krótkoterminowego.
Czy to wystarczy?
Nie samo. Nie jesteśmy przeciwko rozwojowi turystyki tylko przeciwko patologiom w budynkach, które mają służyć do mieszkania. Najem na 31 dni i dłużej leży poza zakresem ustawy, więc część gospodarzy będzie szukać obejścia. Ceny mieszkań zależą też od polityki mieszkaniowej miasta. Ale bez egzekucji tego, co już obowiązuje, każda kolejna ustawa będzie martwym przepisem.
Mieszkanie ma być do mieszkania. Wrocław nie musi czekać na podpis prezydenta ani na wejście w życie ustawy. Musi tylko zechcieć. Jeśli mieszkasz w kamienicy, z której zniknęli sąsiedzi, napisz do nas, a my zbierzemy te historie i przedstawimy je władzom.
