We Wrocławiu odbyło się spotkanie poświęcone problematyce „patodeweloperki” oraz specustawy mieszkaniowej, znanej jako Lex Developer. Dyskusja, prowadzona przez Piotra Uhle, ujawniła mechanizmy, które pozwalają deweloperom wykorzystywać luki w prawie, pozbawiając miasto nawet 4 miliardów złotych. Środki te mogłyby zostać przeznaczone na cele publiczne, takie jak budowa mieszkań komunalnych, remonty ulic czy rozwój komunikacji miejskiej. Eksperci, społecznicy i mieszkańcy wspólnie analizowali patologie w planowaniu przestrzennym, brak transparentności oraz fikcyjność konsultacji społecznych, proponując rozwiązania, które mogą zmienić oblicze urbanistycznego rozwoju Wrocławia.

Lex Developer – mechanizm sprzyjający nadużyciom

Spotkanie rozpoczęło się od wprowadzenia Piotra Uhle, który wyjaśnił, czym jest specustawa mieszkaniowa, czyli Lex Developer, i jakie problemy generuje dla Wrocławia. Mechanizm ten umożliwia deweloperom szybkie przekształcanie terenów przemysłowych w mieszkaniowe, z pominięciem standardowych procedur planistycznych i konsultacji społecznych. Dzięki temu wartość działek może wzrosnąć z 8-12 milionów złotych do nawet 100-120 milionów bez żadnych nakładów inwestycyjnych, wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnej.
Piotr Uhle oszacował, że w wyniku takich działań Wrocław traci nawet 4 miliardy złotych, które mogłyby zostać przeznaczone na cele publiczne, takie jak remonty podwórek, likwidacja toalet na korytarzach w kamienicach, modernizacja ulic czy budowa nowych linii tramwajowych. Podkreślił, że Lex Developer, zamiast wspierać zrównoważony rozwój, sprzyja patologiom, umożliwiając deweloperom osiąganie ogromnych zysków kosztem interesu społecznego. Brak nadzoru i słabe zaangażowanie społeczeństwa obywatelskiego pogłębiają ten problem, tworząc przestrzeń dla nadużyć. Uhle zwrócił uwagę, że mechanizm ten jest szczególnie problematyczny w kontekście braku transparentności i odpowiedzialności za decyzje administracyjne, które mają długofalowy wpływ na życie mieszkańców.

Kim jest patodeweloper? Opinie ekspertów

W panelu dyskusyjnym wzięli udział: Magdalena Gajewska (radna osiedla Sołtysowice), Witold Gawda (prezes Kongresu Ruchów Miejskich), Łukasz Szymonowicz (urbanista, rzecznik inicjatywy Europa dla Klimatu) oraz Błażej Stopka (społecznik, radny osiedla Popowice Północne). Piotr Uhle zadał kluczowe pytanie: czym różni się deweloper od „patodewelopera”?
Łukasz Szymonowicz wskazał, że patodeweloperka to działania polegające na cięciu kosztów poprzez stosowanie materiałów niskiej jakości, maksymalizację powierzchni użytkowej kosztem przestrzeni wspólnych oraz ignorowanie potrzeb mieszkańców, takich jak dostęp do zieleni, placów zabaw czy infrastruktury komunikacyjnej. Witold Gawde podkreślił, że patologiczność mierzy się stopniem nadużywania lub obchodzenia prawa, które w Polsce jest „dziurawe jak sito”. Dodał, że problemem jest nie tylko samo działanie deweloperów, ale także system, który umożliwia takie praktyki. Błażej Stopka zwrócił uwagę na brak społecznej odpowiedzialności biznesu – dla patodeweloperów jest to pusty frazes, a priorytetem pozostaje maksymalizacja zysku. Piotr Uhle podsumował, że kluczową cechą pato-dewelopera jest chciwość, która prowadzi do łamania zasad etycznych i prawnych, kosztem jakości życia mieszkańców.
Paneliści zgodzili się, że patodeweloperka to nie tylko problem jednostkowych firm, ale także systemowy, wynikający z wadliwego prawa i braku skutecznych mechanizmów kontroli. Przykłady takich działań można znaleźć na wielu wrocławskich osiedlach, gdzie nowe inwestycje prowadzą do chaosu urbanistycznego i pogorszenia warunków życia.

Chaos urbanistyczny na wrocławskich osiedlach

Magdalena Gajewska przedstawiła sytuację na osiedlu Sołtysowice, gdzie planowana inwestycja na terenach po dawnej cukrowni może podwoić liczbę mieszkańców – z 5 do ponad 10 tysięcy – bez odpowiedniego dostosowania infrastruktury. Brakuje terenów rekreacyjnych, szkół, przedszkoli czy dróg, które mogłyby obsłużyć tak gwałtowny wzrost populacji. Gajewska wskazała na sprzeczne informacje przekazywane mieszkańcom oraz brak transparentności w procesie planowania. Przykładem jest sytuacja, w której radny miejski przedstawił folder dewelopera z wizualizacjami budynków o wysokości 14 pięter, mimo że plan miejscowy dopuszcza maksymalnie 7 pięter.
Piotr Uhle przytoczył przykład Centrum Południowego, gdzie różnice w planowaniu między działkami różnych deweloperów tworzą chaos urbanistyczny – granice działek są wyraźnie widoczne, a inwestycje nie tworzą spójnej tkanki miejskiej. Innym przykładem jest inwestycja Robyga na FACie, gdzie na niecałych 2 hektarach planowana jest budowa 80 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, co daje intensywność zabudowy na poziomie 3,8. Uhle określił to jako „standard Azji Wschodniej” i „nieludzkie wskaźniki intensywności”, które nie uwzględniają potrzeb mieszkańców, takich jak dostęp do przestrzeni publicznych czy terenów zielonych.
Łukasz Szymonowicz zwrócił uwagę na systemowe problemy w polskim planowaniu przestrzennym, które rozpoczęły się w 2003 roku wraz z wprowadzeniem warunków zabudowy (WZ). Kolejne regulacje, takie jak Lex Developer czy zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), tylko pogłębiają chaos. W efekcie miasta borykają się z brakiem spójności urbanistycznej, a koszty budowy infrastruktury przerzucane są na gminy, co dodatkowo obciąża lokalne budżety.

Fikcja konsultacji społecznych

Jednym z kluczowych problemów omawianych podczas spotkania był brak rzeczywistych konsultacji społecznych. Witold Gawda przytoczył wyniki badania, z którego wynika, że w 66% gmin w Polsce w ciągu roku nie wprowadzono żadnych zmian w wyniku konsultacji społecznych. Stwierdził, że w Polsce istnieją „instytucje samorządowe, ale nie ma prawdziwej samorządności”. Łukasz Szymonowicz podkreślił, że mieszkańcy są traktowani jako „kula u nogi” w procesie inwestycyjnym, a ich głos jest ignorowany. Przykładem jest sytuacja na osiedlu Krzyki, gdzie deweloper wnioskował o budowę wysokiego budynku wielorodzinnego na terenie przeznaczonym dla niskiej zabudowy willowej, a architekt miasta nie zareagował na sprzeciw mieszkańców.
Magdalena Gajewska opisała podobne problemy na Sołtysowicach, gdzie mieszkańcy otrzymują sprzeczne informacje, a dokumentacja na Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) jest napisana w sposób niezrozumiały dla przeciętnego obywatela. Błażej Stopka zwrócił uwagę na trudności w dostępie do informacji o planowanych inwestycjach, co dodatkowo utrudnia mieszkańcom skuteczne zaangażowanie w proces decyzyjny. Paneliści zgodzili się, że konsultacje społeczne w obecnej formie są fikcją, a mieszkańcy mają niewielki wpływ na kształtowanie przestrzeni, w której żyją.

Propozycje rozwiązań – moratorium i podział zysków

Uczestnicy spotkania zaproponowali kilka rozwiązań, które mogłyby przeciwdziałać patologiom w planowaniu przestrzennym. Piotr Uhle zasugerował wprowadzenie moratorium na wydawanie zgód w ramach Lex Developer do czasu wypracowania jasnych zasad partycypacji finansowej. Kluczową propozycją był podział zysków z przekształceń działek w proporcji 50/50 między deweloperów a miasto. Uhle argumentował, że uczciwa marża powinna uwzględniać interesy mieszkańców. Za 4 miliardy złotych, które mogłyby trafić do budżetu miasta, Wrocław mógłby wybudować około 10 tysięcy mieszkań komunalnych, nową linię transportu publicznego czy rozwiązać problemy z przetwarzaniem odpadów.
Łukasz Szymonowicz poparł pomysł podziału zysków, dodając, że systemowa zmiana powinna uwzględniać także cele klimatyczne, takie jak przeciwdziałanie przegrzewaniu się miasta czy zanieczyszczeniu powietrza. Witold Gawde pochwalił propozycję parametryzacji podziału zysków, uznając ją za lepsze rozwiązanie niż każdorazowe negocjacje dotyczące konkretnych inwestycji infrastrukturalnych. Magdalena Gajewska podkreśliła potrzebę większej transparentności w procedurach i rzeczywistego uwzględniania głosu mieszkańców.
Maciek Pilny, urbanista z publiczności, zwrócił uwagę na konieczność gruntownej reformy systemu planowania przestrzennego w Polsce. Przytoczył przykłady Holandii i Austrii, gdzie samorządy mają większą kontrolę nad rozwojem przestrzennym, a zyski ze wzrostu wartości gruntów wracają do społeczności. Zasugerował, że każdy deweloper powinien być traktowany jako potencjalny pato-deweloper, a rolą samorządu jest stworzenie systemu odpornego na patologie.
Spotkanie zakończyło się apelem o solidarność między osiedlami i wspólne działania na rzecz obrony interesów mieszkańców. Piotr Uhle podkreślił, że urząd miasta ma ogromny potencjał kadrowy, ale hierarchiczna struktura i niewłaściwe zarządzanie prowadzą do patologii. Propozycje, takie jak moratorium na Lex Developer, podział zysków czy reforma konsultacji społecznych, mogą stać się krokiem w kierunku bardziej sprawiedliwego i zrównoważonego rozwoju Wrocławia.