FAT – za wcześnie na triumf. Dlaczego sprawa inwestycji deweloperskiej jeszcze się nie zakończyła

FAT – za wcześnie na triumf. Dlaczego sprawa inwestycji deweloperskiej jeszcze się nie zakończyła

W ostatnich tygodniach Urząd Miejski we Wrocławiu hucznie ogłosił, że projekt zabudowy dawnego FAT „został odrzucony” przez miasto. Ta informacja została szybko przyjęta w mediach lokalnych jako sukces społeczny i sygnał, że mieszkańcy wygrali walkę z patodeweloperką.

Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona: formalnie nic jeszcze nie zostało rozstrzygnięte, a inwestor wciąż może podjąć kolejne kroki prawne, które odsłonią realne zagrożenia dla przestrzeni miejskiej, jakości życia i budżetu Wrocławia.

Polityka miasta kontra realna procedura prawna

Radość z komunikatu Urzędu Miasta jest zrozumiała – w końcu urzędnicy chociaż dostrzegli argumenty mieszkańców i rad osiedli, które przez wiele miesięcy głośno podnosiły krytykę wobec planów dewelopera. Od konsultacji społecznych, spotkań, pism, publicznych debat po codzienną obecność obok miejsca inwestycji – to była wielomiesięczna praca społeczna i obywatelska.

Tyle że oficjalne komunikaty o rzekomym „odrzuceniu projektu” w kontekście FAT nie mają charakteru decyzji administracyjnej i nie kończą procedury niejako „raz na zawsze”. Urząd Miejski nie ma bowiem kompetencji do formalnego odrzucania projektów inwestycyjnych tego typu – jedynie wydaje opinię lub stanowisko. Prawna decyzja, która zaważy o losie inwestycji, musi zostać podjęta przez Radę Miejską Wrocławia, bo to ona jest właściwa do ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub odmowy takiej zgody – zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących tzw. „Lex Deweloper”.

To właśnie Rada – jako organ uchwałodawczy gminy – musi podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji albo odmowie jej ustalenia; inaczej inwestycja nie może zostać zrealizowana w trybie specustawy.

Ustawa „Lex Deweloper” – nie taka groźna, ale kluczowa dla FAT

Specustawa mieszkaniowa, potocznie nazywana Lex Deweloper (ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących), reguluje szczególne zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych – m.in. możliwość lokalizacji inwestycji bez konieczności istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli zostanie ustalona lokalizacja przez radę gminy (miasta).

Art. 5 tej ustawy przewiduje, że inwestycji mieszkaniowej nie lokalizuje się na określonych obszarach chronionych, a inwestycję można przeprowadzić niezależnie od istnienia MPZP, jeżeli jest zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

To właśnie dlatego inwestor może jeszcze zgłosić wniosek do Rady Miejskiej, która formalnie decyduje o tym, czy zgodzić się na inwestycję w trybie tej ustawy.

Rady osiedli i petycje – głos społeczny się liczy, ale to nie koniec

W toku konsultacji społecznych i spotkań organizowanych w związku z planami inwestora na FAT radne i radni osiedli aktywnie wyrażali swoje stanowisko. Rada Osiedla Grabiszyn-Grabiszynek jednogłośnie przyjęła uchwałę negatywnie opiniującą koncepcję urbanistyczno-architektoniczną planowanej inwestycji – wskazując m.in. na ogromną skalę budowy wobec charakteru istniejącej zabudowy oraz potencjalne obciążenia komunikacyjne i społeczne tej części miasta.

Nie wszyscy radni stoją po stronie mieszkańców

To, co szczególnie powinno niepokoić, to fakt, że wśród radnych miejskich są osoby jawnie sprzyjające interesom inwestorów i deweloperów. To m.in. przewodniczący kluczowych komisji – Komisji Architektury i Urbanistyki oraz Komisji Gospodarki Komunalnej – Sebastian Lorenc i Dominik Kłosowski. W kontekście procedowania projektów inwestycyjnych ich stanowiska są istotne dla przebiegu dyskusji nad ewentualnym wnioskiem inwestora i przyszłą uchwałą Rady.

Oznacza to, że jeżeli w Ratuszu znajdą się woli politycznej, by takie projekty akceptować – inwestor może liczyć na wsparcie nie tylko w prezydencie miasta, ale również wśród części radnych.

Dlaczego nie możemy odpuszczać – ryzyko kolejnych prób

Gdyby inwestycja nie została zaakceptowana w trybie Lex Deweloper, inwestor nie zostaje zupełnie bez narzędzi. W rzeczywistości mają dalsze możliwości w postaci zastosowania innych narzędzi planistycznych (np. Zintegrowany Plan Inwestycyjny).

Potrzeba debaty, a nie triumfu

Największym zagrożeniem wynikającym z medialnych komunikatów o rzekomym „końcu sprawy FAT” jest uspokojenie czujności społecznej. Problem nie został rozwiązany raz na zawsze – tylko przesunął się w czasie. Jeżeli spojrzymy na inwestycję tylko jako na spór o jedną działkę, stracimy perspektywę systemową, która dotyczy tego, jak wrocławianie zdecydują o przyszłości własnego miasta.

To nie jest walka jednorazowa – to debaty o standardach urbanistycznych, roli konsultacji społecznych i udziale obywateli w decyzjach przestrzennych, które będą powracały przy każdej dużej inwestycji w mieście. Nie wolno nam się cofnąć teraz, kiedy dopiero otwierają się drzwi formalnej procedury decyzyjnej.

O przyszłości FAT niech zdecydują mieszkańcy

Na urzędników liczyć nie możemy. Na radnych również. Na dewelopera – co oczywiste – również. Tylko mieszkańcy mogą wskazać kierunki przyszłego zagospodarowania tego prestiżowego terenu.

Dlatego nie wolno czekać na kolejny kryzys. Czas rozpocząć społeczną dyskusję nad tym, co dopuszczamy w tej lokalizacji – w innym przypadku ktoś zrobi to za nas.