Czy radni sprzedadzą mieszkańców deweloperom? Plan ogólny Wrocławia

Magdalena Gajewska-Królicka

W poniedziałek Rada Miejska Wrocławia będzie głosować nad planem ogólnym miasta. To dokument, który na pierwszy rzut oka może wydawać się kolejnym, skomplikowanym opracowaniem planistycznym, pełnym map, oznaczeń, wskaźników i terminów, których większość mieszkańców na co dzień nie używa. W rzeczywistości jest to jedna z ważniejszych decyzji dotyczących przyszłości Wrocławia. Plan ogólny nie wskaże wprawdzie, gdzie dokładnie powstanie konkretny blok, ale ustali ramy, w których w kolejnych latach będzie można planować zabudowę, wyznaczać nowe plany miejscowe i – w określonych sytuacjach – wydawać decyzje o warunkach zabudowy.

Dlatego nie powinniśmy patrzeć na niego jak na dokument techniczny, który należy po prostu przyjąć, bo wynika z reformy systemu planowania przestrzennego. To jest moment, w którym miasto powinno odpowiedzieć sobie na znacznie ważniejsze pytanie: jak chcemy, żeby Wrocław wyglądał za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat? Czy rozwój miasta ma polegać przede wszystkim na zwiększaniu intensywności zabudowy i wykorzystywaniu kolejnych terenów pod inwestycje, czy też chcemy rozwijać miasto w sposób, który uwzględnia również dostęp do zieleni, jakość przestrzeni publicznych, transport, szkoły, infrastrukturę społeczną i zwykły komfort życia mieszkańców?

To pytanie jest szczególnie istotne, bo w tej dyskusji ścierają się dwie różne perspektywy czasowe. To, co powstanie dziś na danej działce, zostanie z mieszkańcami na dekady, często na zawsze – dom, ulicę, sąsiedztwo trudno „cofnąć”. Dla dewelopera to inaczej wygląda: sprzedaje mieszkania, realizuje zysk i przechodzi do kolejnego projektu. Ta różnica w horyzoncie czasowym jest jednym z powodów, dla których część inwestorów traktuje kolejne działki jak okazję życia – i dlaczego to właśnie miasto, a nie rynek, powinno pilnować, żeby ta okazja nie odbywała się kosztem tych, którzy z danym miejscem zostaną na zawsze.

Projekt planu ogólnego pozostawia szereg miejsc, które już dziś budzą bardzo duże emocje i protesty mieszkańców. Nie chodzi przy tym o sprzeciw wobec rozwoju jako takiego. Wrocław będzie się rozwijał i potrzebuje nowych mieszkań, inwestycji, miejsc pracy oraz dobrej infrastruktury. Problem zaczyna się wtedy, gdy rozwój jest utożsamiany przede wszystkim z możliwością maksymalnego wykorzystania potencjału kolejnych działek.

Kto tworzy miasto?

Podczas ostatniego posiedzenia Komisji Architektury i Rozwoju Przestrzennego pojawiła się wypowiedź przewodniczącego komisji, radnego Sebastiana Lorenca, który mówił o potrzebie „odczarowania” grupy przedsiębiorców-deweloperów, wskazując, że to oni tworzą miasto: „Ci deweloperzy mieszkaniowi budują miasto, więc mają takie same prawa do funkcjonowania jak każdy inny deweloper”.

Warto się przy tej wypowiedzi zatrzymać, bo dobrze pokazuje szerszy problem dotyczący myślenia o rozwoju Wrocławia. Deweloperzy są potrzebni, ponieważ bez prywatnych inwestycji nie powstawałaby znaczna część nowych mieszkań. Nie oznacza to jednak, że interes inwestora powinien być utożsamiany z interesem mieszkańców albo że każda możliwość zwiększenia zabudowy jest z definicji korzystna dla miasta.

Deweloper patrzy przede wszystkim na konkretną nieruchomość i jej potencjał inwestycyjny. Miasto powinno patrzeć szerzej – na całą dzielnicę, układ komunikacyjny, dostępność szkół, przedszkoli i usług, istniejącą zabudowę, tereny zielone, stosunki wodne, przestrzeń publiczną oraz to, jak dana inwestycja wpłynie na sąsiedztwo. Te perspektywy nie zawsze są ze sobą zbieżne. I właśnie dlatego potrzebne jest planowanie przestrzenne.

Jeżeli więc mamy „odczarowywać” jakąś grupę, to warto również odczarować przekonanie, że więcej zabudowy zawsze oznacza lepiej rozwijające się miasto. Nie oznacza.

Sołtysowice – dlaczego zmiana kierunku planowania budzi sprzeciw?

Dobrym przykładem jest rejon al. Poprzecznej na Sołtysowicach. To miejsce szczególnie dobrze pokazuje napięcie pomiędzy dotychczasową polityką przestrzenną miasta a kierunkiem, który może zostać wyznaczony przez plan ogólny.

Na tym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje ochronę terenów zielonych. Tymczasem projekt planu ogólnego przewiduje rozwiązania pozwalające patrzeć na ten obszar zupełnie inaczej – jako potencjalne miejsce dla wysokiej i bardziej intensywnej zabudowy.

Skalę tych planów dobrze pokazało wiosną 2025 roku spotkanie zorganizowane przez radnego Dominika Kłosowskiego z radą osiedla Sołtysowice, oficjalnie poświęcone tematom infrastrukturalnym. W jego trakcie przedstawiony został konspekt inwestycji dewelopera Lokum, zakładający budowę ponad 6000 mieszkań, w tym kilkunastokondygnacyjnych budynków po obu stronach alei Poprzecznej, wraz z wiaduktem nad torami. Rada Osiedla Sołtysowice opisała to spotkanie jako nietypowe i zapytała Urząd Miejski, jak ma się to do wcześniejszych zapewnień, że najpierw powstanie obwodnica, a dopiero potem – ewentualnie – kolejne osiedle. Urząd odpowiedział, że jego stanowisko się nie zmieniło: bez nowych połączeń drogowych żadna inwestycja mieszkaniowa w tej części miasta nie powinna ruszyć.

W trakcie konsultacji społecznych dot. planu ogólnego mieszkańcy Sołtysowic nie domagali się zatrzymania rozwoju osiedla. Wskazywali przede wszystkim na potrzebę zachowania odpowiedniej skali zabudowy, ograniczenia jej intensywności i ochrony większej ilości zieleni. To są postulaty, które trudno uznać za nieracjonalne.

Problem polega na tym, że w przedstawionym projekcie nie znalazły się rozwiązania, które w sposób realny odpowiadałyby na te oczekiwania.

Planowanie przestrzenne powinno być przewidywalne. Mieszkaniec, który kupuje mieszkanie obok terenu objętego planem przewidującym zieleń, ma prawo zakładać, że miasto nie zmieni kierunku rozwoju tego miejsca bez poważnej przyczyny. Jeżeli natomiast każdy teren może w kolejnych dokumentach zostać ponownie „otwarty” na intensywną zabudowę, trudno mówić o stabilności polityki przestrzennej.

Lotnicza 100 – czy miasto musi oddawać tereny pod rynek deweloperski?

Podobne pytania pojawiają się w przypadku terenu przy Lotniczej 100. W tym przypadku warto wyjść poza samą dyskusję o parametrach zabudowy i zadać pytanie dotyczące polityki mieszkaniowej Wrocławia.

Miasto potrzebuje nowych mieszkań, ale potrzebuje przede wszystkim mieszkań dostępnych dla osób o różnych dochodach. Rynek deweloperski odpowiada tylko na część tego problemu. Dla wielu mieszkańców zakup nowego mieszkania po cenach rynkowych jest zwyczajnie poza zasięgiem.

Dlatego w przypadku atrakcyjnych miejskich terenów zasadne jest pytanie, czy część z nich nie powinna być przeznaczana na mieszkania komunalne, społeczne lub inne formy budownictwa dostępnego cenowo. Jeżeli miasto pozbywa się możliwości wpływania na sposób wykorzystania takich nieruchomości, a następnie próbuje rozwiązywać problemy mieszkaniowe za pomocą kolejnych programów, jego możliwości są znacznie mniejsze.

Nie chodzi o to, by każdy teren przeznaczać pod mieszkania komunalne. Chodzi o zachowanie równowagi i świadomość, że polityka mieszkaniowa to coś więcej niż tworzenie warunków do budowy kolejnych mieszkań na sprzedaż.

Grunwald – wysokość budynku nie może być jedynym argumentem

Kolejnym przykładem jest teren po BP i McDonald’s na Grunwaldzie, gdzie pojawia się perspektywa wysokiej zabudowy.

Wysokie budynki mogą być elementem dobrze zaprojektowanego miasta. Nie ma powodu, aby z zasady ich zakazywać. Wysokość powinna jednak wynikać z analizy całego otoczenia, a nie wyłącznie z możliwości zabudowania konkretnej nieruchomości – tym bardziej że mowa o Grunwaldzie, czyli części historycznego śródmieścia. Miasta, które poważnie traktują ochronę własnego dziedzictwa, rozstrzygają tę kwestię inaczej niż my. Paryż w obowiązującym planie ogranicza wysokość zabudowy w większości miasta do 18–37 metrów, a nowa polityka urbanistyczna zakłada wprost, że Tour Montparnasse pozostanie jedynym wieżowcem w centrum. Praga reguluje wysokość praktycznie całego miasta, dopuszczając wyższą zabudowę wyłącznie w wyznaczonych „poziomach wież”. Nawet Wiedeń, który wieżowców nie zakazuje, wyłączył swoje historyczne centrum z lokalizowania nowych wysokościowców.

Planowanie przestrzenne powinno odpowiadać na pytanie nie tylko „ile możemy zbudować?”, ale również „ile ta część miasta jest w stanie udźwignąć?” i „czy to w ogóle miejsce, w którym powinniśmy budować wysoko?”

Trasa Czeska – nie można planować zabudowy bez planowania komunikacji

Jeszcze inny problem pokazuje przykład Trasy Czeskiej. Projekt sięga lat 80., gdy powstał w Katedrze Gospodarki Przestrzennej i Urbanistyki Politechniki Wrocławskiej pod kierunkiem prof. Zipsera jako element niezbędny do obsługi komunikacyjnej południowej części miasta. Na początku lat 2000. trafił do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – z którego, jak wskazują mieszkańcy Oporowa, miał zostać później wykreślony.

Skutki widać dziś na ul. Jordanowskiej: ciąg pieszo-jezdny bez chodników, w najwęższym miejscu zaledwie 3 metry szerokości, zbudowany ponad sto lat temu jako droga dojazdowa do wsi Oporów. Dziś tą samą uliczką nawigacje kierują tranzyt z Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, byle ominąć korki na Wiejskiej i Solskiego. Obowiązuje tam ograniczenie do 20 km/h, w praktyce często łamane. Mieszkańcy od lat proszą Wydział Inżynierii Miejskiej o dodatkowe progi zwalniające – podobny los dzielą inne osiedlowe uliczki południa, jak Dożynkowa, Jutrzenki, Buraczana czy ciągi w Muchoborze.

Warto przy tym zauważyć, że gdy mowa o finansowaniu Alei Północnej – trasy mającej odciążyć osiedla Polanowic, Poświętnego i Sołtysowic – uzasadnienie brzmi bardzo podobnie do argumentacji za Trasą Czeską: dokończenie brakującego odcinka obwodnicy śródmiejskiej jako niezbędne dla wydolności układu drogowego. To pokazuje, jak ważne jest patrzenie na plan ogólny w sposób całościowy. Jeżeli jednocześnie nie rozwijamy infrastruktury, problemy są przenoszone na istniejące osiedla.

Dlatego trudno mówić o odpowiedzialnym planowaniu miasta, jeżeli najpierw dopuszczamy intensywną zabudowę, a dopiero później zastanawiamy się, jak obsłużyć komunikacyjnie obszar, który dzięki wcześniejszym decyzjom został znacznie bardziej obciążony.

OUZ – mało widoczny element planu, który może mieć bardzo duże znaczenie

Szczególnej uwagi wymagają również obszary uzupełnienia zabudowy – OUZ. Dla przeciętnego mieszkańca jest to termin techniczny, który niewiele mówi. W rzeczywistości jest bardzo ważny, ponieważ po wejściu planu ogólnego w życie granice tych obszarów będą miały znaczenie między innymi dla możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

 

To właśnie dlatego dyskusja o OUZ nie powinna zostać sprowadzona do technicznego elementu dokumentacji.

Idea jest zrozumiała: w pierwszej kolejności należy wykorzystywać tereny znajdujące się w istniejącej strukturze miasta, uzupełniać luki w zabudowie i przeciwdziałać jej rozpraszaniu. Dzięki temu można lepiej wykorzystać istniejącą infrastrukturę i ograniczać presję na tereny otwarte.

Problem pojawia się wtedy, gdy obszary uzupełnienia zabudowy zostają wyznaczone zbyt szeroko. Wtedy zamiast porządkować istniejącą strukturę miasta, mogą stać się narzędziem dalszego dogęszczania i otwierania kolejnych terenów pod inwestycje.

W przypadku Wrocławia ma to szczególne znaczenie, ponieważ miasto już dziś jest bardzo zróżnicowane przestrzennie. Mamy zwarte osiedla, tereny poprzemysłowe, obszary otwarte, kliny zieleni, doliny rzeczne, tereny rolnicze i zabudowę rozproszoną. Nie wszystkie te miejsca powinny być traktowane w taki sam sposób.

OUZ powinny służyć przede wszystkim uzupełnianiu rzeczywistych luk w istniejącej strukturze miasta, a nie tworzeniu rezerwy pod przyszłą zabudowę tam, gdzie infrastruktura i układ przestrzenny nie uzasadniają dalszego rozwoju.

Im większy obszar zostanie objęty OUZ, tym większa będzie potencjalna presja inwestycyjna. Dlatego w tym przypadku ostrożność jest zdecydowanie lepsza niż maksymalizacja możliwości zabudowy.

Gaj i Park Słoneczny – gdy „studnia” zabiera miastu oddech

Podobny mechanizm dotyczy kwartału zabudowy przy Parku Słonecznym na Osiedlu Gaj, między ulicami Armii Krajowej, Borowską, Świeradowską i Bardzką. To spójny zespół zabudowy z lat 70., zaprojektowany z myślą o strefach zielonych i rekreacyjnych, zrealizowany dotąd tylko w połowie – a mimo to otaczająca go zieleń systematycznie się kurczy na rzecz kolejnych inwestycji.

Dopuszczenie w tym miejscu zabudowy o wysokości do 40 metrów od strony Armii Krajowej oznaczałoby domknięcie kwartału budynkami tworzącymi efekt „studni”, blokującej klin przewietrzania biegnący od strony Wojszyc w kierunku Hub. To nie jest wyłącznie kwestia estetyki – brak swobodnej wymiany powietrza zwiększa ryzyko zalegania smogu, zwłaszcza w sezonie grzewczym, w rejonie i tak już obciążonym ruchem na Armii Krajowej. Park Słoneczny i otaczająca go zieleń pełnią więc funkcję nie dekoracyjną, tylko klimatyczną i zdrowotną dla całego osiedla.

Co się stanie po uchwaleniu planu?

Nie należy straszyć mieszkańców, że uchwalenie planu ogólnego oznacza automatycznie budowę bloków na każdym terenie wskazanym jako przeznaczony do rozwoju. To byłoby uproszczenie. Plan ogólny jest dokumentem strategicznym, który wyznacza ramy dla późniejszych decyzji planistycznych i inwestycyjnych.

Ale właśnie dlatego jego znaczenie jest tak duże.

Jeżeli dzisiaj ustalimy zbyt wysoką intensywność zabudowy, za szerokie obszary uzupełnienia zabudowy albo zbyt słabą ochronę terenów zielonych, to w przyszłości kolejne decyzje będą podejmowane już w ramach stworzonych przez ten dokument. Nie będzie więc łatwo wrócić do punktu wyjścia i powiedzieć, że jednak chcemy niższej zabudowy, większej ilości zieleni czy mniejszej presji inwestycyjnej.

Plan ogólny jest więc momentem, w którym trzeba patrzeć kilka kroków do przodu.

I właśnie dlatego niepokój mieszkańców dotyczący konkretnych terenów nie powinien być traktowany jako przeszkoda dla rozwoju miasta. Jest częścią normalnej, demokratycznej dyskusji o tym, jak ten rozwój ma wyglądać.

Warto w tym miejscu odnotować, że przed poniedziałkową sesją do projektu uchwały zgłoszone zostały poprawki idące w kierunku ograniczenia intensywności i wysokości zabudowy w części spornych stref (w tym w rejonie Sołtysowic), objęcia dodatkowej powierzchni ochroną jako tereny zieleni, zawężenia lub likwidacji części zbyt szeroko wyznaczonych OUZ oraz przywrócenia rezerwy terenowej pod Trasę Czeską zgodnej z ustaleniami studium z 2010 roku. To sygnał, że przynajmniej część radnych dostrzega opisane wyżej problemy i próbuje im formalnie przeciwdziałać.

Nie chodzi o to, żeby zatrzymać Wrocław

Warto to powiedzieć bardzo jasno: sprzeciw wobec części zapisów planu ogólnego nie oznacza sprzeciwu wobec budowania mieszkań czy rozwoju Wrocławia.

Wrocław potrzebuje mieszkań. Potrzebuje inwestycji. Potrzebuje nowych miejsc pracy. Potrzebuje dobrze wykorzystać tereny poprzemysłowe i zdegradowane. Potrzebuje również zwiększać liczbę mieszkańców w miejscach dobrze skomunikowanych i wyposażonych w infrastrukturę.

Ale właśnie dlatego potrzebujemy dobrego planowania, a nie maksymalnego otwierania kolejnych terenów pod zabudowę.

Nowe mieszkania powinny powstawać tam, gdzie można zapewnić odpowiednią komunikację i usługi. Dogęszczanie powinno być prowadzone w sposób, który nie niszczy jakości istniejących osiedli. Tereny zielone powinny być chronione tam, gdzie pełnią ważne funkcje przyrodnicze, klimatyczne i społeczne. A OUZ powinny być wyznaczane tak, aby porządkować miasto, a nie rozszerzać presję inwestycyjną.

To nie jest antyrozwojowe podejście. To jest po prostu odpowiedzialne planowanie miasta.

Radni mają jeszcze możliwość zareagować

Dlatego przed poniedziałkowym głosowaniem warto, aby mieszkańcy Wrocławia odezwali się do swoich radnych. Szczególnie do tych, którzy reprezentują ich okręgi i będą podejmować decyzję dotyczącą całego miasta.

Warto zapytać ich, jak zamierzają głosować w sprawie najbardziej kontrowersyjnych terenów. Czy poprą rozwiązania chroniące tereny na Sołtysowicach? Czy opowiedzą się za ograniczeniem nadmiernej intensywności zabudowy? Czy będą domagać się racjonalnego wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy? Czy będą pamiętać o konieczności rozwoju infrastruktury i transportu, w tym o rozwiązaniach takich jak Trasa Czeska? I wreszcie, czy w przypadku miejskich nieruchomości, takich jak Lotnicza 100, będą patrzeć również na potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, a nie tylko na możliwości inwestycyjne?

Radni powinni mieć świadomość, że plan ogólny nie jest dokumentem przygotowywanym dla jednej kadencji Rady Miejskiej. Jego skutki będą odczuwalne znacznie dłużej niż przez najbliższe wybory samorządowe.

Dlatego warto dziś pytać nie tylko o to, co pozwala wybudować projekt planu ogólnego.

Warto zapytać również, czego nie powinniśmy pozwolić zabudować.

Bo dobre miasto nie jest tym, w którym udało się zabudować każdą dostępną działkę. Dobre miasto to takie, w którym potrafimy zdecydować, gdzie inwestować, gdzie uzupełniać zabudowę, gdzie budować wyżej, ale także gdzie pozostawić przestrzeń dla zieleni, rekreacji i przyszłych pokoleń.

W poniedziałek radni będą głosować nad planem Wrocławia. Mieszkańcy mają prawo oczekiwać, że zanim podniosą rękę za jego przyjęciem, odpowiedzą sobie na jedno zasadnicze pytanie: czy ten plan rzeczywiście prowadzi Wrocław w stronę miasta, w którym sami chcieliby mieszkać za 10, 20 i 30 lat?

Magdalena Gajewska-Królicka – przewodnicząca Rady Osiedla Sołtysowice, członkini zarządu SOS Wrocław